La nueva Ley Òmnibus (Ley 5/2025), publicada el 26 de marzo de 2025, marca un antes y un después para el mercado inmobiliario y el acceso a la vivienda en Andorra. Su objetivo es claro: frenar el crecimiento descontrolado, proteger el derecho a la vivienda y garantizar que la inversión extranjera aporte un valor real al país.
¿Cuáles son los cambios clave para el inversor extranjero?
1. Redefinición de «inversor extranjero»
Ya no basta con tener o no la residencia. Ahora también se tienen en cuenta la nacionalidad y el tiempo de residencia efectiva. Por ejemplo, se considera inversor extranjero a toda persona no nacional con menos de 3 años de residencia efectiva en los últimos 10.
2. Nuevos requisitos de autorización previa
Toda inversión extranjera directa o inmobiliaria requerirá autorización previa, salvo contadas excepciones (herencias, liquidaciones matrimoniales, etc.). Además, cada dos años deberá acreditarse el cumplimiento de la ley ante el Registro de Inversiones Extranjeras.
3. Límite al número de inmuebles
Un inversor extranjero sólo podrá adquirir:
- Una parcela para un solo chalet unifamiliar o un solo chalet ya construido, o
- Hasta 2 pisos/apartamentos/estudios con sus respectivos anexos (trasteros y plazas de aparcamiento), o
- Una unidad destinada a actividad económica propia.
Exclusión: no computan los inmuebles destinados a alquiler asequible durante más de 10 años. Si se alcanza el límite, se deberá esperar 10 años para volver a invertir.
4. Promoción inmobiliaria y alquiler turístico, prohibidos
Salvo que al menos el 50% de los inmuebles se destinen a alquiler habitual y asequible, durante un mínimo de 10 años, no se permitirá la promoción inmobiliaria por parte de inversores extranjeros. Tampoco se permiten inversiones destinadas a alquiler turístico ni contratos de alquiler con opción de compra.
5. Nueva fiscalidad inmobiliaria
Se crea un impuesto específico para la inversión inmobiliaria extranjera, con un tipo que varía del 3% al 10% según el volumen o número de inmuebles adquiridos. No obstante, se aplicará una bonificación del 90% si se destina el inmueble a alquiler habitual y asequible durante 10 años.
¿Y si ya ha invertido?
La ley establece un régimen transitorio:
- Si la inversión se realizó antes del 28 de febrero de 2025 y ya se solicitó licencia de construcción, se mantienen las condiciones anteriores.
- Las inversiones no inscritas disponen de un plazo de hasta 12 meses para regularizar su situación.
Conclusión: ¿Aún merece la pena invertir en Andorra?
Sí, pero con una visión a largo plazo y compromiso con el país. Las nuevas reglas no cierran las puertas a la inversión extranjera, sino que apuestan por un modelo sostenible, transparente y socialmente responsable. Si está dispuesto a aportar valor y adaptarse a este nuevo marco, Andorra sigue siendo una opción atractiva.